ALQUILAR CON OPCIÓN A COMPRA

Usted tiene dificultades para vender su piso. ¿Sabe que si lo ofrece en alquiler con opción a compra no sólo facilitará su transmisión sino que, además, tributará menos en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida?

ALQUILER CON OPCIÓN

Piso en venta.Usted es un particular que tiene una vivienda en venta desde hace tiempo, pero no logra encontrar comprador. Pues bien, plantéese ofrecerla en alquiler con opción a compra , constituyendo las cuotas de alquiler pagos a cuenta del precio de venta final . Apunte. Así facilitará su venta y tributará menos en el IRPF por dicha transmisión.

Alquiler.En este caso, las rentas que perciba por el alquiler constituirán rendimientos del capital inmobiliario. Y, dado que la finca va a ser usada como vivienda, podrá aplicar una reducción sobre dichos alquileres (a partir de 2024, de entre el 50 y el 90% del rendimiento neto).

Momento de la venta.Finalizado el contrato de alquiler, si vende la vivienda al inquilino, obtendrá una ganancia patrimonial por la que tributará en la base del ahorro del IRPF a unos tipos de entre el 19 y el 28%. Apunte. Pues bien, la ventaja que conseguirá por alquilar con opción a compra es que, en el momento de la venta, las cantidades recibidas anteriormente constituirán un menor valor de transmisión (dado que ya habrán sido declaradas como alquileres) .

Menor ganancia.Gracias a esto, estará reduciendo la ganancia patrimonial en el importe de unos alquileres por los que habrá tributado con una reducción de entre el 50 y el 90%, por lo que su coste total en IRPF será menor. ¡Atención!  Si cobra algún importe por la opción de compra distinto al alquiler (bien al inicio de éste o con cada mensualidad), deberá declararla como ganancia patrimonial en la base del ahorro de su IRPF. No obstante, si dicha suma se configura como pago a cuenta por la venta del inmueble, también reducirá la ganancia a declarar por la venta.

EJEMPLO

Datos.En 2028 vende por 300.000 euros una vivienda que había estado alquilada con opción a compra desde 2024 (durante cuatro años). Los alquileres percibidos (y que ahora constituyen pagos a cuenta del precio) han ascendido a 43.200 euros (900 euros mensuales), y no ha recibido ninguna cuantía adicional por la opción de compra. Apunte.  Si el valor de adquisición de la vivienda fue de 170.000 euros, vea cuál será su tributación final en el IRPF y compárela con lo que habría pagado si no la hubiese arrendado:

Se deducen de los ingresos del alquiler unos gastos (intereses, IBI, amortizaciones) de 15.000 euros en los cuatro años, que no pueden deducirse si el inmueble no está alquilado.

Se considera que la reducción aplicable sobre el alquiler es del 50% y que el tipo marginal es del 45%.

300.000-170.000 en caso de que no haya alquiler y 300.000-170.000-43.200 si hay alquiler.

Plazo del alquiler.Al acordar el plazo del alquiler con opción a compra:

• Dado que ahora los inquilinos tienen derecho a seguir en el piso como mínimo cinco años, pacte que el arrendatario tendrá derecho a comprar la vivienda durante un plazo inferior a ese mínimo legal (por ejemplo, durante los cuatro primeros años).
• Así, si el inquilino no ejercita la opción al final del cuarto año, usted tendrá tiempo suficiente para notificarle que no desea prorrogar el alquiler y podrá recuperar el inmueble para volverlo a alquilar con opción a compra o venderlo.

Si alquila la vivienda con opción a compra, los alquileres disfrutarán de reducción y cuando proceda a su venta podrá reducir la ganancia obtenida en el importe de los alquileres percibidos, disminuyendo así el importe total a pagar por IRPF.